Algunos propietarios de viviendas destruidas desconocen qué courrirá con sus inmuebles tras los terremotos que afectaron a Venezuela el pasado 24 de junio. El Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal regulan algunos escenarios relacionados, sin embargo especialistas consultados por el medio El Diario advierten que continúan las dudas sobre el futuro de dichas propiedades y las medidas que se deberían tomar sobre los damnificados.
La pregunta que más se repite entre los afectados: ¿qué pasa con la propiedad de una vivienda que ya no existe?
Las abogadas Yelitze Cortez y María Alejandra Parra, especialistas en el área de propiedad horizontal y condominio, explicaron qué establece la ley venezolana sobre la pérdida total de un inmueble, qué ocurre con el terreno, las hipotecas, los seguros y qué deben hacer los damnificados o dueños de propiedades destruidas.
Con información de El Diario / Caleidoscopio Humano
Qué dice la ley cuando una vivienda se pierde por completo
Cuando un inmueble sufre una pérdida total por un desastre natural, un incendio o un colapso estructural, la situación se rige principalmente por el artículo 1.588 del Código Civil y por la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que la destrucción total de la cosa arrendada resuelve el contrato, mientras que la destrucción parcial permite al inquilino optar por la terminación o una disminución del precio. Sin embargo, ninguna de las partes está obligada a pagar indemnización.
La abogada Yelitze Cortez explicó que, en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, el terreno no desaparece con el inmueble. “La totalidad del terreno que sirvió de base para construir un edificio pertenece a todos los copropietarios en proporción a la alícuota que cada uno de ellos adquirió”, señaló.
Los artículos 5, 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen que ese terreno constituye un bien común de los copropietarios y regulan las consecuencias legales cuando el inmueble sufre una pérdida parcial o total.
Qué pasa con la propiedad horizontal tras el colapso
De acuerdo con la abogada María Alejandra Parra, cuando un inmueble queda destruido, y reducido a escombros, ese terreno pertenece a los copropietarios que adquirieron un apartamento en el edificio; no es de la alcaldía, ni del consejo municipal ni del Estado. Sin embargo, esclarece que hay inmuebles que no están regulados por el régimen de propiedad horizontal.
Parra aclaró que “las deudas de condominio subsisten, por lo tanto, la persona queda como deudor del condominio y debe asumir el cumplimiento de su obligación”.
En el caso de que se venda el terreno, suponiendo que aparezca un tercero interesado en comprar el terreno, cada copropietario de acuerdo a la cuota que le corresponda pagar, participará en esa venta del inmueble, y por supuesto, en esa repartición.
Explicó que en muchos edificios que están bajo el régimen de propiedad horizontal se debe estudiar variables como verticalidad, horizontalidad, columnas, e informe de los ingenieros patólogos, que son los que finalmente van a decidir si es posible levantar nuevamente esa estructura.
La propiedad horizontal surge cuando el constructor hace un edificio y le dota de ascensores, pisos, establece un régimen de gastos comunes; es decir, todo lo que el propietario puede disfrutar. Tomando esto en cuenta, Cortez explica que, en los casos de pérdida o colapso total, el régimen de propiedad horizontal se extingue porque ya no existe la conserjería, estacionamientos ni apartamentos.
En ese sentido, los propietarios salen de un régimen y entran a otro: la comunidad ordinaria, regida por el Código Civil. En este caso, todos pasan a ser “comuneros”, que implica ser dueños de esa parte de ese terreno.
Respuesta de las pólizas de seguros
En el caso de los propietarios que cuentan con seguros inmobiliarios, se presenta una inquietud sobre cómo responderán las aseguradoras ante las edificaciones afectadas.
Parra compartió dos experiencias de clientes que sí han recibido respuesta de sus aseguradoras tras el terremoto.
“Conozco el caso de un cliente, con un inmueble en El Paraíso que, recién empezando el mes de junio, renovó su póliza, el inmueble sufrió daños y el seguro le está reponiendo el siniestro”, narró la abogada. Asimismo, mencionó que otro cliente con dos condominios aseguró sus áreas comunes y las aseguradoras también respondieron adecuadamente.
Aunque los casos que mencionó no presentaron inconvenientes con las aseguradoras, comentó que en situaciones de emergencia, como ocurrió durante la pandemia de covid-19, el comportamiento de los seguros puede cambiar.
¿Qué dice la ley en cuanto a un evento natural o de fuerza mayor?
De acuerdo con Parra, el Código Civil indica que, al momento en que se presente una situación, una causa no imputable a las partes, como es el caso de fuerza mayor, el inmueble perece para el propietario.
“No hay una política de Estado establecida desde el punto de vista legal, al gobierno le corresponde establecer políticas para que todas aquellas personas que han sido afectadas puedan restituir o tener nuevamente su inmueble”, precisó la abogada.
Mientras que Cortez mencionó que en el escenario de la compra de un inmueble que estaba hipotecado, la obligación principal de la deuda existe. En cuanto a los condominios, la ley establece que en caso de pérdida del inmueble, son los propietarios los que van a decidir el destino del inmueble dependiendo de la magnitud del daño.
“Si el daño fue mayor a las tres cuartas partes del inmueble, los propietarios deciden sobre la venta del mismo o la división entre ellos; si es menos, los propietarios deciden su reparación, la refacción y el mantenimiento”, indicó la abogada.
Cortez aclaró que hay leyes que regulan el arrendamiento, dependiendo del uso al cual ha sido destinado, entiéndase residencial, comercial y consultorios. Cada ley específica de cada obligación determinará cómo se maneja la sociedad civil al momento de un evento como el ocurrido.
“A la hora de una catástrofe, las autoridades gubernamentales decretan el Estado de Emergencia, toman medidas extraordinarias para mitigar los efectos del terremoto. En otras oportunidades, que no han ocurrido a la fecha, han suspendido por 30 a 60 días de algún tipo de pago, como se dio en los casos de arrendamientos, hacen alguna moratoria en algún tipo de obligaciones”, expresó la abogada.
¿Y si aún se debía la hipoteca?
De acuerdo con Cortez, si una vivienda colapsó por completo y el propietario aún debía cuotas de un crédito hipotecario, la deuda persiste porque “el inmueble se adquirió con garantía hipotecaria, habrá condiciones especiales según el documento de crédito con respecto a esa hipoteca que el propietario debe revisar con el banco acreedor”.
La abogada Cortez, añadió que si la persona debía la totalidad del crédito y recién lo estaba comprando, todavía debe eso al banco. Por tanto, si por alguna causal se extingue la obligación, todo dependerá de lo que establecieron las partes en ese documento de crédito.
Mecanismos para la restitución de un inmueble
El Artículo 82 de la Constitución establece que el Estado debe garantizar el derecho a la vivienda de cada venezolano. Sin embargo, Cortez y Parra coinciden en que la restitución de las viviendas a los damnificados dependerá de las políticas sociales que tenga el Estado a través de créditos, asignaciones, adjudicaciones o entrega de viviendas con apoyo de organismos multilaterales..
El gobierno encargado ya entregó varias viviendas a los damnificados, el pasado 20 de julio, lo que Cortez calificó como una de las medidas de mitigación de los efectos del terremoto. Explicó que dentro de los campamentos transitorios también se están promoviendo programas para que esa población reciba apoyo psicológico, de vivienda, de trabajo e incluso planes de emprendimiento.
Parra también recordó que el programa Venezuela Renace, del Estado, está recabando información y censos para saber cuál es la población afectada.
El caso de quienes vivían en edificios de la Misión Vivienda
En el caso de los edificios del programa de gobierno Gran Misión Vivienda Venezuela, las abogadas señalaron que la situación varía según el tipo de adjudicación.
Explicaron que en algunos casos, en zonas como Fuerte Tiuna, los beneficiarios recibieron la propiedad del terreno, mientras que en otros solo se les otorgó el uso y disfrute de la vivienda, por lo que cada caso deberá analizarse de acuerdo con la documentación correspondiente.
Cortez explicó que aquellas viviendas sin título de propiedad no tenían junta de condominio, sino un comité multifamiliar de gestión para mantener sus formas de organización y distribución de gastos; sin embargo, el documento que poseían no era de condominio, sino uno que regía las relaciones.
Parra añadió que algunas adjudicaciones fueron protocolizadas en el registro público, por lo que también se aplica el principio jurídico de que la cosa perece para el propietario.
